תשריט איחוד וחלוקה מהווה מימוש זכויות

תשריט איחוד וחלוקה מהווה מימוש זכויות לצורך תשלום היטל השבחה.

עמנ (ת"א) 20204-10-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' אקרו בע"מ, כבוד השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן.

בית המשפט המחוזי בשבתו כבית המשפט לעניינים מינהליים, קובע כפי עמדת הועדה המקומית, כי תשריט איחוד וחלוקה הביא להשבחת המקרקעין, ובהתאמה, תוך התבססות על הלכת אליק רון, מאפשר השתת חיוב בהיטל השבחה כ"מימוש זכויות".

כדברי השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן:

"במקרה שלפניי אין מחלוקת כי המקרקעין הושבחו בעקבות תשריט האיחוד, שכן, בעקבותיו ניתן היה לנצל במגרש המאוחד זכויות בניה בשיעור של 180%, בעוד שבכל אחד מהמגרשים המקוריים קודם לאיחוד, ניתן היה לממש זכויות בניה בשיעור של 160%. אמנם, כפי שטוענת המשיבה, אישור תשריט האיחוד כשלעצמו אינו מהווה אירוע מס. עם זאת, הבסיס הרעיוני העומד בבסיס היטל ההשבחה, ופסק הדין בעניין אליק רון, מאפשרים לייחס את ההשבחה לתכנית עצמה. לאור הבסיס הרעיוני עליו עמדתי אין מקום שאקרו, היזמית, תהנה מההשבחה, מבלי לשלם בגינה היטל כנדרש. זאת, ככל שאכן הייתה השבחה במועד אישור התכנית, הנובעת מאפשרות האיחוד.

מפסק דין אליק רון עולה כי שלושת האירועים בגינם ניתן להטיל היטל השבחה הם אלו הנקובים בהגדרת השבחה כפי שפורט לעיל, היינו: תכנית משביחה, הקלה או שימוש חורג, ואין בלתם. כיוון שבענייננו אין מדובר בהקלה או בשימוש חורג, האירוע היחיד הרלבנטי הוא מועד אישור התכנית. במועד אישור התכנית היה ידוע כי במגרשים ששטחם בין 5-10 דונם זכויות הבנייה עומדות על 180%, בעוד שבמגרשים שגודלם עד 5 דונם עומדות זכויות הבניה על 160% (בגינם שולם היטל השבחה). אמנם, כדי לנצל זכויות בשווי 180% היה על אקרו לבקש אישור תשריט איחוד, אולם ההשבחה נבעה מהתכנית שאפשרה מחד איחוד, ומאידך, קבעה זכויות בניה שונות למגרשים בגדלים שונים. על כן המועד הקובע הוא מועד אישור התכנית.

 

עם זאת, כפי שנקבע בעניין אליק רון, על אף שהמועד הקובע הוא מועד אישור התכנית, הרי שאת ההיטל ניתן לגבות בשני שלבים, השלב הראשון בגינו שולם היטל השבחה ע"י הבעלים הקודמים, בגין 160% אחוזי בנייה, והשני עם אישור תשריט האיחוד (בגין 20% הנוספים).

כיוון שפסק הדין בעניין אליק רון ניתן אחרי הערכות השמאים מטעם הצדדים, ואף לאחר החלטת ועדת הערר (שהייתה יפה לשעתה), לא ניתן לקבוע בשלב זה, האם הייתה השבחה במועד אישור התכנית, הנובעת מהאפשרות הפוטנציאלית לאיחוד (כפי שטענה המשיבה), ואם כן, מהו היטל ההשבחה הראוי. בזמנו היו חלוקים השמאים מטעם הצדדים גם בשאלה זו.

על כן יש להחזיר את העניין לקביעה שמאית כדי למלא אחר הנחיותיו של כב' השופט י' עמית בעניין אליק רון:

"כל עוד הזכויות המותנות לא התממשו בפועל, מחיר השוק של המקרקעין נמוך מהמחיר בו היו נמכרים אילו נעשתה המכירה לאחר המימוש בפועל. ההפרש בין השניים – שהוא עניין לשמאי לענות בו בהתאם למידת "וודאות" הזכויות המותנות – הוא החלק השני של המימוש, החלק שטרם נוצל, כאמור, בשלב המכירה"

היינו לבחון האם הייתה השבחה במועד אישור התכנית, ומהו היטל ההשבחה הראוי"

 

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *